05 2025  •  Erfpacht afkopen of rente betalen?

Een man koopt in 2006 een woning op erfpachtgrond. Hij financiert deze met een hypothecaire lening. In 2018 koopt hij de blote eigendom en verkoopt vervolgens de volle eigendom van de woning en grond aan derden. De koopsom voor de blote eigendom van de grond (€ 57.404,80) wordt uit de verkoopopbrengst van de woning voldaan via de notaris. De man beweert dat van het betaalde bedrag een deel (€ 12.467,39) aangemerkt moet worden als aftrekbare hypotheekrente die hij bij de verkoop van zijn woning heeft betaald. Hij stelt dat dit bedrag als zodanig is opgenomen in de hypotheekakte. 

Volgens de wet zijn alleen aftrekbaar als kosten eigen woning: de renten van de schulden die behoren tot de eigenwoningschuld, de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming met betrekking tot de eigen woning.

Het hof oordeelt dat de man niet aannemelijk heeft gemaakt dat het bedrag van € 12.467,39 aftrekbaar is als kosten van de eigen woning. Volgens het hof wijzen de stukken erop dat het volledige bedrag dat aan de erfverpachter is betaald, de koopsom voor de blote eigendom betreft. Dit blijkt uit de leveringsakte en de afrekening van de notaris. 

De leningsovereenkomst bevat, anders dan de man beweert, geen verwijzing naar dit bedrag. Bij de aflossing van de hypotheek is een dergelijk rentebedrag ook niet aan de bank betaald. Het is bovendien niet aannemelijk dat het om rente gaat voor een lening voor de aankoop van de blote eigendom, aangezien de koopprijs via de notaris is voldaan uit de verkoopopbrengst van de woning.

Conclusie

Deze zaak illustreert dat betalingen bij het afkopen van erfpacht niet zomaar als hypotheekrente kunnen worden aangemerkt voor de inkomstenbelasting. Voor fiscale aftrekbaarheid is goede documentatie essentieel, waaruit duidelijk moet blijken welke betalingen precies voor welk doel worden gedaan.